Doanh nghiệp căng thẳng mệt mỏi vì phải qua "trăm cửa, trăm dấu" để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho Dự Án BĐS bất động sản.
Những Dự Án BĐS bất động sản "không lối thoát"
“Doanh nghiệp bất động sản hiện giờ đang bị đẩy vào tình thế ngồi trên đống lửa trước ma trận thủ tục pháp lý ”, lãnh đạo một doanh nghiệp tại TP. Hà Nội nhìn nhận về những trở ngại chung của doanh nghiệp địa ốc hiện nay.
Theo vị chủ góp vốn đầu tư này: “Khi triển khai dự án, doanh nghiệp cố chịu đựng để khiến cho xong việc, để dự án Bất Động Sản có khả năng ra được hàng. Nhưng khi mọi việc xong xuôi rồi nhìn lại, thì chỉ thấy “sợ". Nếu buộc phải di chuyển và đi lại chặng đường làm thủ tục dự án đó một lần nữa, khẳng định chắc chắn tôi còn thiếu mạnh mẽ để vượt qua".
“Trước đây có hiên chạy dài cứng và hiên nhà “mềm”, lúc này cứng cũng khó mềm cũng khó. Mọi cánh cửa như đóng chặt với doanh nghiệp", ông cho biết thêm.
Từ hai năm nay, việc xin các dự án Bất Động Sản rất khó khăn. Hiện doanh nghiệp của ông có một dự án tại Đà Nẵng đã và đang trong tiến trình xin giấy phép thiết kế và xây dựng. Hầu như tháng nào ông cũng cần phải bay đi bay về vài lần để "chạy" thủ tục góp vốn đầu tư nhưng chưa biết khi nào rất có khả năng hoàn thiện hết pháp lý theo đúng quy định.
Trong tình cảnh “ khóc dở mếu dở ” có lẽ rằng phải kể đến câu truyện chưa có kết quả cuối cùng của Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng khi hoàn thiện pháp lý cho dự án ở ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, TP.Hà Nội.
Theo ông Dũng, ông mua khu đất nền rộng gần 4.000m2 này năm 2007, bốn năm sau mới mới giải toả xong mặt phẳng. Sau đó, ông mất bốn năm nữa mới đạt được quyết định hành động bàn giao đất và cho đến thời gian hiện tại, dự án vẫn chưa tính xong tiền sử dụng đất. Một miếng đất mất đến 14 – 15 năm không làm xong thủ tục.
“Dự án bất động sản muốn hoàn thiện thủ tục pháp lý phải xin “trăm cửa, trăm dấu” khiến doanh nghiệp vô cùng mệt mỏi”, ông Dũng chia sẻ.
Đây cũng là bài toán nan giải chung của các doanh nghiệp trên thị phần bất động sản lúc bấy giờ. Nhiều dự án Bất Động Sản bị ách tắc thủ tục, "đứng hình” do vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý.
Thực tế, từ lúc cuối năm 2018, việc thanh tra, rà soát các dự án sai phạm được tiến hành khủng khiếp cùng với những ách tắc trong việc đồng ý chủ trương đầu tư dự án Bất Động Sản mới đã khiến việc xin cấp phát các Dự Án BĐS trở ngại.
Theo thống kê của Thương Hội Bất động sản TPHCM (HoREA), năm 2018, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án Bất Động Sản được đồng ý chấp thuận đầu tư và 53 Dự Án BĐS được cấp chứng từ phép xây dựng, với tổng số 39.959 nhà ở và tổng diện tích quy hoạnh 3.263.212 m2, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40%về số lượng nhà ở và giảm 74% về tổng diện tích quy hoạnh các dự án Bất Động Sản nhà tại so với năm 2017.
Trong 9 tháng đầu năm 2019, con số dự án được hoàn thiện pháp lý còn giảm đi mức "thê thảm" hơn khi cả thành phố chỉ có một Dự Án BĐS nhà ở được đồng ý chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 Dự Án BĐS được cấp phát xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng thời điểm năm 2018.
Trong đó, một trong những thắc mắc lớn số 1 về pháp lý tại các dự án bất động sản là do bị dính đất công xen kẹt. Theo thống kê của HoREA, hiện trên địa bàn thành phố có 158 dự án Bất Động Sản dính đất công chưa có lối thoát. Trong đó, có 124 Dự Án BĐS được thành phố cho vận hành trở về nhưng vẫn chưa thể triển khai bình thường.
Một trong các doanh nghiệp thấm “nỗi đau” này phải kể đến "ông lớn" trên thị phần bất động sản TP Hồ Chí Minh - Novaland. Cho tới lúc này một số dự án của doanh nghiệp này vẫn chưa làm được giấy chứng nhận quyền sở hữu cho dân cư vì vướng đất công xen kẹt, dù có Dự Án BĐS chỉ vài trăm mét vuông.
Điển hình như dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, Q7. Diện tích khu đất nền khoảng 77.354,8m2, trong số đó có 1.758,5m2 đất công nằm rải rác trong dự án, gồm đất rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông xung quanh vị trí. Chỉ vì vướng đất công trong Dự Án BĐS mà doanh nghiệp này không được cấp sổ đỏ, không được bàn giao đất để triển khai xúc tiến du an verosa khang dien.
Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng vướng vào thế khó tương đương. Đơn cử như tại dự án Bất Động Sản Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại Quận 7, TPHCM. Dự án được xúc tiến trên quỹ đất 52.648 m2, trong đó có hai hình thức khu công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn giấy phép gây dựng.
Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án Bất Động Sản này bị tạm ngưng thi công 60 ngày với nguyên nhân xây chui 110 căn biệt thự vì chưa được UBND TP. HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục tiêu sử dụng.
Đáng nói, nguyên nhân khiến chủ đầu tư không thể tiến hành các thủ tục pháp lý là vì dự án hiện giờ đang vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý.
Không chỉ có những vướng mắc liên quan tới sự việc dự án vướng đất công, câu truyện định giá đất thời gian vừa qua cũng gây rất nhiều trở ngại cho doanh nghiệp. Theo đó, ngoại trừ những Dự Án BĐS bất động sản quy mô nhỏ, có giá trị tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng được áp chế "phương pháp bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất Dự Án BĐS. Tất cả các dự án còn lại phải áp chế những cách xác lập tỷ giá của đất nền theo quy chế của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác lập "giá đất cụ thể" tương thích giá thị trường, để tính tiền sử dụng đất dự án Bất Động Sản.
Gần hai năm nay, nhiều dự án nhà dịch vụ thương mại chưa được tính tiền sử dụng đất nên các chủ đầu tư gặp rất nhiều trở ngại về tài chính, do tăng ngân sách lãi vay phát sinh, tăng chi phí quản lý, làm tăng giá tiền và mất thời cơ kinh doanh thương mại.
Theo đó, quy trình, thủ tục xác lập giá đất, đánh giá và thẩm định giá đất bị kéo dài, thường trên dưới hai năm hoặc lâu hơn. Trong đó, có nguyên nhân vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý điều hành xen cài trong dự án Bất Động Sản như đã nêu phần trên làm chậm trễ thủ tục phát hành quyết định thu hồi đất, giao đất.
Doanh nghiệp tự "bơi" trong ma trận thủ tục
Ngoài hệ thống các quy chế pháp luật chồng chéo, bế tắc pháp lý còn thể hiện ở chỗ không có một quy trình cụ thể nào để doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục đầu tư cho dự án Bất Động Sản bất động sản.
Trước đây, chủ góp vốn đầu tư vừa thiết kế xây dựng vừa hoàn thiện thủ tục, nhưng bây giờ, doanh nghiệp phải hoàn thiện cùng lúc thật nhiều thủ tục tương quan đến đầu tư, đất đai, tài chính mới được cấp phát xây dựng Dự Án BĐS.
Ông Trịnh Văn Quyết, quản trị Tập đoàn FLC chia sẻ, với Dự Án BĐS FLC Sầm Sơn bắt đầu khởi công năm 2015, doanh nghiệp chỉ mất 11 tháng vừa hoàn thiện pháp lý về giấy tờ thủ tục vừa thi công cho từng công đoạn ép cọc, xây thân.
Tuy nhiên, "cơ chế bây giờ quán triệt phép doanh nghiệp vừa xây vừa xin giấy phép. Do đó, doanh nghiệp phải mất ít nhất ba năm để hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý, sau đó mới có thể để thi công kiến thiết xây dựng dự án Bất Động Sản. Thời gian thực thi dự án Bất Động Sản cho nên vì vậy sẽ bị kéo dài, gây trở ngại rất lớn cho doanh nghiệp".
"Pháp lý đóng vai trò rất quan trọng đối với Dự Án BĐS bất động sản. Song hai năm quay trở lại đây, việc xúc tiến các thủ tục pháp lý ngày càng khó khăn. Hầu hết mọi sự cố liên quan đến dự án đều dính đến pháp lý. Doanh nghiệp nghĩ đến pháp lý là sợ", ông Quyết quan ngại.
Một thế khó nữa cho các doanh nghiệp bất động sản lúc này là hiện vẫn chưa có một quy trình, thủ tục phê duyệt dự án cụ thể. Mới đây, Sở Xây dựng TP HCM đã yêu cầu tinh giảm các thủ tục, trình tự phê duyệt dự án Bất Động Sản từ sáu bước xuống còn năm bước. Song, đến nay, quy trình này vẫn không được nhất thống quan điểm vì còn nhiều ý kiến trái lập.
Theo đó, năm bước phê duyệt dự án được TP HCM đề xuất là: Bước 1 là lập thủ tục quyết định hành động chủ trương đầu tư. Bước 2 là lập đầu tư và quy hoạch chi tiết tỷ suất 1/500. Bước 3 là lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất.
Bước 4 là triển khai thủ tục xác lập trách nhiệm tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Bước 5 là lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, đồng ý chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép gây dựng và triển khai đầu tư kiến thiết xây dựng.
Với quy trình này, nhiều doanh nghiệp đã “kêu trời”, vì nếu thực thi đúng có thể mất 5 - 10 năm mới xong thủ tục một Dự Án BĐS. Nguyên nhân được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chỉ ra là do quy trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định và đánh giá giá đất, xác lập tiền sử dụng đất mất thật nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án Bất Động Sản nhà tại chậm được triển khai xúc tiến. Thời gian tiến hành thủ tục này mất khoảng hai năm, nhưng nhiều dự án Bất Động Sản phải mất từ ba năm trở lên.
Do đó, quy chế doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư, chưa được thẩm định thiết kế dự án, chưa được cấp chứng từ phép xây dựng, chưa được triển khai thi công là chưa phù hợp với các quy định pháp luật đang thi hành.
“Nếu phải nạp tiền sử dụng đất tại bước 4, doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn khoảng 5-7 năm hoặc lâu hơn. Vì vậy, quy chế này cần được xem toán lại", ông Châu kiến nghị.
Chính vì những ý kiến tranh luận chưa có kết quả cuối cùng nên cho đến thời gian hiện tại, vẫn chưa có một quy trình phê duyệt dự án Bất Động Sản nào được nhất thống quan điểm cho các doanh nghiệp bất động sản. Những thắc mắc pháp lý trên thị phần bất động sản vẫn tồn tại khiến hàng loạt Dự Án BĐS bị đình trệ, bế tắc. Hệ quả tất yếu là nguồn cung trên thị trường bất động sản giảm mạnh, cuốn theo đó là giá cả nhà đất tăng mạnh.
Bên cạnh việc giá bất động sản tăng do thiếu nguồn cung, một nguyên nhân khác theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, là do những thắc mắc về thủ tục pháp lý.
Ông Đính cho rằng, những đơn vị điều hành quản lý Chính phủ luôn nói tới công việc thế nào để có nhà giá rẻ, giá thấp nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân nhưng lại để thực trạng thủ tục đầu tư kéo dài.
Có những Dự Án BĐS lẽ ra chỉ tiến hành trong vòng một năm thì mất đến 5 năm, thậm chí là có các Dự Án BĐS mất 15 năm. Đây là điều cực kỳ nguy hiểm bởi có khả năng dự án căn hộ precia buổi đầu là nhà tại giá rẻ nhưng khi làm xong, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán cộng thêm các chi phí phát sinh do phải nuôi bộ máy nhân sự, các ngân sách vốn, đầu tư khác do thời gian đầu tư kéo dài. Cuối cùng, dự án Bất Động Sản lại được bán với giá đắt hơn hẳn.
"Tại TP. HCM, nhiều Dự Án BĐS lẽ ra chỉ 18 - 20 triệu đồng/m2 nhưng được đẩy lên bán với giá hơn 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chất lượng không thay đổi, chẳng qua doanh nghiệp bị đội vốn nên cần phải tính giá cao", ông Đính nhận xét.
Theo ông Đính, nhằm giúp tạo điều kiện cho doanh nghiệp và thị phần bất động sản phát triển, những đơn vị điều hành Chính phủ cần vào cuộc khủng khiếp để tháo gỡ những thắc mắc về thủ thục pháp lý dự án Bất Động Sản.
"Các quyết sách pháp luật phải gắn với thực tế, lấn sân vào thực tế nhanh hơn chứ không có khả năng mãi theo sau thị trường như hiện nay", ông Đính đề xuất kiến nghị.
